Von Carl Waßmuth
Am 20.12.2018 haben die Berliner BezirksbürgermeisterInnen im Rat der Bürgermeister (RdB) einstimmig den Entwurf zum Rahmenvertrag zur Einbindung der HOWOGE zurückgewiesen. In diesem Vertrag soll geregelt werden, wie die formelle Privatisierung von Schulen in Berlin im Einzelnen stattfinden soll. Die mit dieser Zurückweisung erhobenen Forderungen enthalten an vielen Stellen auch Kritikpunkte, die GiB seit langem vorträgt. GiB hatte diese Kritik insbesondere in der Anhörung vor dem Finanzausschuss und dem Ausschuss für Jugend, Familie und Bildung am 7. November 2018 und in der zugehörigen schriftlichen Stellungnahme öffentlich gemacht. Die Absage der BürgermeisterInnen stellt für Finanzsenator Kollatz, der den Vertragsentwurf hat ausarbeiten lassen, eine schallende Ohrfeige dar.
Kollatz hat nun reagiert und kleinlaut eine vierseitige Vertragsergänzung vorgelegt, die laut Berliner Zeitung bereits fünf Bezirke unterzeichnet haben sollen. Wurden die Forderungen der Bezirke in der Vertragsergänzung (als „Sideletter“ bezeichnet) tatsächlich erfüllt? Und sind damit nun die öffentlichen Interessen gewahrt?
Die Frage, ob öffentliche Interessen gewahrt sind, muss leider verneint werden. Die Bezirke formulieren ihre Kritik aus ihrer partikularen Sicht. Sie verlangen nicht, dass Risiken für die Allgemeinheit generell ausgeschlossen oder vermieden werden, sie wollen sie nur nicht selbst tragen. Ihre Forderungen sehen sie dann als erfüllt an, wenn das Land Berlin und die HOWOGE entsprechende Kosten und Risiken übernehmen. So bleibt das Risiko eines Weiterverkaufs der HOWOGE oder von Anteilen bestehen. Dann wäre auch das Eigentum an den Schulen verloren. Auch bei Insolvenz fallen die Schulen nicht an die Bezirke, sondern kommen in die Hände der Gläubiger. Es bleibt außerdem weiterhin unklar, was passiert, wenn ein Bezirk eine Schule später doch selbst bauen möchte. Mehrkosten werden nicht ausgeschlossen, sondern nur stärker an das Land und die HOWOGE abgegeben. Die Zuständigkeit des Abgeordnetenhauses bleibt unklar, der Privatisierungsvertrag könnte damit (schwebend) unwirksam sein, so die Einschätzung von RA Benno Reinhard, mit allen zugehörigen Risiken. Abschließend sollte Privatisierung endlich auch so benannt werden – der Vertrag bleibt an dieser Stelle weiter beschönigend.
Wurden nun die zwölf Forderungen der Bezirke erfüllt? Der Sideletter enthält ebenfalls zwölf Punkte. Nachfolgend sind einander zugehörige Sachverhalte aus den beiden Dokumenten gegenübergestellt und mit einer Kurzbewertung von GiB versehen. Zusammenfassend kann gesagt werden: Die Forderungen werden nur teilweise übernommen. Es finden sich Einschränkungen wie „vorrangig“ oder „Ausnahmen sind möglich“. Auf manche Forderungen wird gar nicht eingegangen. Anderes wird zwar übernommen, dies betrifft aber weitgehend nur Risiken und Kosten, die künftig das Land Berlin zu tragen hat. Einzelne Fragen werden auf später zu vereinbarende Verträge verschoben.
Zusammengefasst hatten die Bezirke ganz offensichtlich weniger das Gemeinwohl im Blick als die Bezirkskasse. Die fünf Bezirke, die nun schon unterschrieben haben, sind offenbar auch mit wenig zufrieden. Sie verzichteten nicht nur auf eine einigermaßen vollständige Umsetzung ihrer keine vier Wochen alten Forderungen, sondern auch auf eine ausführliche juristische Prüfung der Auswirkungen der Vertragsergänzung insgesamt. Gut ist bei allem, dass auch der Rahmenvertrag noch zu keiner wirksamen Privatisierung der Schulen führt. Dazu sind noch zahlreiche weitere Verträge nötig: Erbbauverträge, Mietverträge und Kreditverträge. Vielleicht führen ja die dort notwendigerweise enthaltenen Grausamkeiten bei Bekanntwerden noch zu einem Abbruch des unsinnigen und kostspieligen Vorhabens.
Von GiB kommentierte Gegenüberstellung Bezirksforderungen zu Vertragsergänzung
Protokoll Dezember: RdB nimmt einstimmig unter Maßgabe folgender Aspekte zur Kenntnis: |
Sideletter |
1. Grundsätzliche Finanzierungsvereinbarung mit der Senatsverwaltung für Finanzen |
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| In der Besprechungsunterlage des Senats Vorgang Nr. S-1670/2018 wurde eine „Freistellung der Bezirke als Mietzahlungsverpflichtete durch die Senatsverwaltung für Finanzen von allen Mehrkosten, die gegenüber einer Bauerstellung durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen entstehen (z. B. Steuerbelastungen, Finanzierungskosten etc.)“ in Aussicht gestellt. Zusätzlich heißt es in der Präambel des Rahmenvertrags: „Für die Bezirke werden keine zusätzlichen Belastungen daraus entstehen, dass ein Teil der Bauvorhaben durch die HOWOGE ausgeführt wird; mögliche kostenmäßige Nachteile werden ihnen ausgeglichen.“ Beide Formulierungen sind aus Sicht des RdB nicht geeignet, um die aus heutiger Sicht nicht abschließend quantifizierbaren finanziellen Risiken, die sich aus dem Rahmenvertrag ergeben können, hinreichend abzusichern. Hierzu gehören insbesondere die baulichen Unterhaltungskosten, die gemäß § 6 Abs.2 Buchst. d i.V.m. Abs. 3 ab dem sechsten Jahr von den Bezirken zu tragen sind, sowie die Entschädigungsleistung an die HOWOGE gemäß § 5 Abs. 3, die sich am Buchwert des Gebäudes orientiert und die Höhe der Miete gemäß § 6 Abs. 7 bei einer Verlängerung bzw einem Neuabschluss des Mietvertrages nach Ablauf der Grundmietzeit. Insgesamt lässt sich keine verlässliche Prognose zu der Frage anstellen, ob und inwieweit unterschiedliche Bau- und Sanierungsmodelle zu einer angemessenen Refinanzierung der bezirklichen Aufgabe „Schulträgerschaft- äußere Schulangelegenheiten“ über zukünftige Mediane führen werden. Aus Sicht der Bezirke muss sichergestellt sein, dass die Aufgabe „Schulträgerschaft“ bezirksindividuell bedarfsgerecht refinanziert wird. Dies kann auch eine Weiterentwicklung bzw. punktuelle Aussetzung des Regelmechanismus der Budgetierung (Menge x Preis) für diese Bezirksaufgabe erforderlich machen. Darüber hinaus ist eine Zusage der Senatsverwaltung für Finanzen erforderlich, dass finanzielle Verpflichtungen der Bezirke, die durch unvorhersehbare außergewöhnliche nicht selbst verursachte Sachverhalte hervorgerufen werden, von dieser zum Beispiel auf dem Wege einer Basiskorrektur ausgeglichen werden. | Die Senatsverwaltungen für Bildung, Jugend und Familie, Stadtentwicklung und Wohnen sowie Finanzen erklären zum Rahmenvertrag der Landes Berlin mit der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH über deren Einbindung in die Berliner Schulbauoffensive Folgendes:
Basis der Einbindung der HOWOGE ist der Grundsatz der Gleichbehandlung. Dies gilt einerseits gegenüber den Bezirken. Die Bezirke sollen keine finanziellen Nachteile aus dem HOWOGE-Modell haben. Das heißt, ihnen werden alle Belastungen aus dem Modell, die bei einer Bauausführung in Eigenregie oder durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen nicht entstehen würden, ausgeglichen. Dies gilt auch für einmalige Transaktionskosten (Wertermittlung, Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt) die die HOWOGE im Grundsatz übernimmt und die Bestandteil der Miete werden. Alternativ kann der Bezirk diese Kosten übernehmen, um die Miethöhe zu reduzieren. Dann erhält er im Jahr des tatsächlichen Aufwands eine entsprechende Basiskorrektur. Dies gilt auch für andere unvorhergesehene einmalige Belastungen. Die Senatsverwaltung für Finanzen wird sicherstellen, dass diese Ausgleichsmechanismen keinen Einfluss auf die Kosten- und Leistungsrechnung haben und damit nicht zu Verzerrungen bei interbezirklichen Vergleichen führen werden. Die Senatsverwaltung für Finanzen stellt klar, dass die Bezirke auch für die der HOWOGE gehörenden Gebäude die übliche Zuweisung für den baulichen Unterhalt für Schulgebäude in Höhe von derzeit 1,32 % des Wiederbeschaffungswertes ab Gebäudefertigstellung erhalten. Dem Projektteam Budgetierung werden im Laufe des Jahres 2019 entsprechende Vorschläge für die Umsetzung im Detail gemacht. Mit ersten tatsächlichen Zahlungen der Bezirke an die HOWOGE wird nicht vor 2023 gerechnet. Andererseits gilt dies auch der HOWOGE gegenüber; von ihr kann und wird nichts verlangt, was nicht bei einem Bau in Eigenregie oder durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vorgesehen oder möglich ist. Dies bedeutet z.B., dass die HOWOGE grundsätzlich nicht mehr Risiken trägt oder Aufgaben übernimmt als die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen. Als Ausgleich ist die Kostenmiete so kalkuliert, dass sie keine Gewinnchancen enthält. |
| Kommentar GiB: Die Bezirke haben dargestellt, dass sie Mietzahlungsverpflichtungen eingehen sollen, deren Höhe unklar und deren Deckung durch das Land Berlin ungewiss ist. Auch GiB hatte immer vor diesem Punkt gewarnt. Dieses Risiko entsteht der Allgemeinheit, und es bleibt bestehen. Das Land Berlin bekräftigt nur, seinen Blankoscheck in jedem Fall weiterhin auszustellen. Der Sideletter gesteht im Weiteren zu, dass durch die Konstruktion Mehrkosten entstehen, insbesondere die einmaligen Transaktionskosten. | |
Protokoll Dezember: RdB nimmt einstimmig unter Maßgabe folgender Aspekte zur Kenntnis: |
Sideletter: Es besteht das gemeinsame Verständnis, dass |
2. Baugrundgestehungskosten und Baunebenkosten |
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| Im Rahmenvertrag ist die Finanzierung der Gestehungskosten für das Grundstück sowie die Baunebenkosten zu regeln. Dies gilt insbesondere für
a. den Kauf eines Grundstücks für den Schulbau inklusive der Nebenkosten, b. die Herrichtung eines Grundstücks für den Schulbau wie zum Beispiel die Beseitigung von Altlasten oder möglicherweise notwendige Baugrunduntersuchungen. |
1. die HOWOGE bei Neubaumaßnahmen auch alle Baufeldvorbereitungen, wie etwa den Abriss von Altgebäuden, Beseitigung von Altlasten, Fällung von Bäumen etc. ausführt. Die dafür notwendigen Kosten wird die HOWOGE durch Kredite finanzieren, deren Kapitaldienst (Zins und Tilgung) auch Bestandteil der Kostenmiete ist.
2. Schulneubauten grundsätzlich auf landeseigenen Grundstücken realisiert werden, an denen Erbbaurechte zugunsten der HOWOGE bestellt werden. Ein Bau auf HOWOGE-eigenen Grundstücken würde dem Grundgedanken des Modells widersprechen, der eine Amortisation der Errichtungskosten während der Grundmietzeit und einen kostenfreien Gebäudeübergang auf das Land Berlin am Ende der Erbbaurechte vorsieht. Anderenfalls wären zwar ggfs. die Mieten geringer, allerdings würde am Vertragende die Pflicht zum Kauf der Grundstücke mit den Gebäuden zu angemessen Werten stehen, die heute noch niemand absehen kann. Sollte im Einzelfall dennoch die Anschaffung eines Grundstücks notwendig werden, kann der Bezirk dies vor Realisierung des Bauvorhabens mit Mitteln aus den Grundstücksankauffonds oder aus seinen investiven Zuweisungen vornehmen. Auch hier gilt die Basiskorrekturzusage aus dem Aufstellungsrundschreiben 2020/2021 (vgl. 8.). |
| Kommentar GiB: Hier werden die Forderungen der Bezirke im Wesentlichen erfüllt. Gleichzeitig wird Erhellendes zum „Grundgedanken des Modells“ festgestellt: Man geht von einem „kostenfreien Gebäudeübergang auf das Land Berlin am Ende der Erbbaurechte“ aus. Das ist nichts weniger als eine Wette: Das Gebäude soll über 33 Jahre im Wert genauso erhalten werden, dass sein Wert beim Neubau genau dem entspricht, was als Rate in der Kostenmiete enthalten war. Oder so erhalten, dass sein Wert beim Bestandsbau genau dem entspricht, was zu Beginn ebenfalls kostenfrei übergeben wird. Diese Wette hat einen hohen Einsatz, nämlich den künftigen Bestandswert der Schulgebäude bzw. Anteile davon. | |
3. Bedarfsprogramm |
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| Die Vorgaben für die die Erstellung des Bedarfsprogramms in §3 Rahmenvertrag sind unklar in Hinblick auf die konkreten Kompetenzen des jeweiligen Schulträgers bzw. des jeweiligen Bezirks sowie in Hinblick auf das durchzuführende Partizipationsverfahren. Der RdB erwartet folgende Präzisierung: | 3. bei Neubauvorhaben das Bedarfsprogramm von der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie auf Grundlage der ABau im Einvernehmen mit dem Bezirk und unter Mitwirkung der HOWOGE im Sinne einer Baudienststelle erstellt wird. Partizipationsverfahren sind vor der Einreichung des Bedarfsprogramms zur Prüfung durchzuführen. In Sanierungsfällen ist das Partizipationsverfahren vor Bestätigung des Sanierungskonzepts durch den Schulträger bzw. gegebenenfalls vor Einreichung des Bedarfsprogramms zur Prüfung durchzuführen. |
| • Die Senatsverwaltung für Bildung Jugend und Familie übernimmt die Rolle des Bedarfsträgers und erstellt das Bedarfsprogramm nach der Durchführung eines Partizipationsverfahrens unter Mitwirkung der HOWOGE und im Einvernehmen mit dem Bezirk. | |
| Diese Präzisierung muss vor der Unterzeichnung des Rahmenvertrages erfolgen und §3 Rahmenvertrag sowie ggf. weitere Passagen entsprechend abgeändert werden. | |
| 4. Projektvereinbarung (§4 Rahmenvertrag) und kostengünstiges Bauen | |
| Die HOWOGE hat derzeit keinen Anreiz kostengünstig zu bauen. Der Mietzins bemisst sich derzeit an den angefallenen Baukosten, die außerdem noch eine aufwendige und teure Bauunterhaltung nach sich ziehen können. Hinzu kommt, dass die HOWOGE Gewinne erzielen muss und sich für die Bauphase einen Generalunternehmer nehmen wird, der ebenfalls gewinnorientiert arbeitet. Dies hat höhere Mieten zur Folge. Es ist also erforderlich, dass bereits im Rahmenvertrag folgende Vereinbarungen getroffen werden: a. Die Bauplanung der HOWOGE muss durch eine unabhängige Instanz geprüft werden. Keinesfalls ist eine interne Prüfung durch die HOWOGE selbst ausreichend (siehe §4 Ziff. 2 und 6). Als Prüfinstanzen kommen die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung oder ein unabhängiges Prüfbüro in Frage. Der Prüfbericht muss dem jeweiligen Bezirk unverzüglich zur Verfügung gestellt und von diesem zum Abschluss der Planungsphase mitgezeichnet werden. b. Alle Baumaßnahmen, die die HOWOGE übernimmt, müssen auf Wirtschaftlichkeit geprüft und diese nachgewiesen werden. Es muss eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung der Maßnahmen in Hinblick auf die mutmaßlichen Baukosten, die Risiken für die bauliche Unterhaltung und die Bewirtschaftungskosten im laufenden Betrieb nachgewiesen werden. Besonders kostenintensive Unterhaltungsmaßnahmen müssen vermieden werden. Der Prüfbericht muss dem jeweiligen Bezirk unverzüglich zur Verfügung gestellt und von diesem zum Abschluss der Planungsphase mitgezeichnet werden. | 4. die Planungsunterlagen der HOWOGE sowohl hinsichtlich des Bedarfsprogramms als auch die von ihr verantwortete und mit dem Bezirk abgestimmte Entwurfsplanung nach den gleichen Grundsätzen geprüft werden, die bei Baumaßnahmen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gelten; dabei sind die Zweckmäßigkeit in funktionaler, gestalterischer, konstruktiver, technischer, ökologischer und wirtschaftlicher Hinsicht sowie die Schlüssigkeit des Planungsrahmens, insbesondere die Angemessenheit der Kosten, zu überprüfen (einheitlicher Prüfungsmaßstab). Dies soll vorrangig durch externe Sachverständige (Dritte) geschehen; in Einzelfällen ist eine Eigenprüfung nach diesen Kriterien durch den unabhängigen Controlling-Bereich möglich. Die Zuständigkeit für die Prüfung wird in der Projektvereinbarung geregelt. Jegliche Änderungen der Ausführungsplanung sind durch den Bedarfsträger zu bestätigen. In der Bauausführungsphase findet eine regelmäßige Beteiligung der Bezirke statt. Im Übrigen ist die HOWOGE auch den baufachlichen Standards für den Schulneubau verpflichtet, die mit Beteiligung der bezirklichen Facility-ManagementBereiche gerade auch unter Berücksichtigung von dauerhaften Betriebs- und Unterhaltungskosten definiert worden sind.
12. mit den Satzungsänderungen bei den Wohnungsbaugesellschaften des Landes Berlin aus 2018 der Gesellschafter deutlich gemacht hat, dass er Prüfungsvereinbarungen mit dem Landesrechnungshof positiv gegenübersteht und diese begrüßt. Dies gilt umso mehr für den Bereich des Schulbaus bei der HOWOGE, so dass hier eine entsprechende Initiative des Rechnungshofes vollumfänglich unterstützt werden würde. |
| Kommentar GiB: Eine Prüfung „vorrangig“ durch externe Sachverständige ist eine bedenkliche Einschränkung. An anderer Stelle hatten die Bezirke Beteiligung in der Planungsphase gefordert, hier bekommen sie die Beteiligung aber nur für die Bauphase zugestanden. Eine Beteiligung während der Planung ist eine Beteiligung an der Gestaltung. Eine Beteiligung in der Bauphase ist eine Beteiligung am Streit der jeweiligen Parteien, wer welche Kosten tragen muss. „Die Zuständigkeit für die Prüfung wird in der Projektvereinbarung geregelt“, also später und bleibt damit derzeit unklar. | |
5. Kommunikation und Hausmeisterei bei Sanierung im laufenden Betrieb |
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| Die Kommunikation der Maßnahmen muss auch während der Bau- und Sanierungsphasen durch die HOWOGE sichergestellt werden. Dies betrifft vorallem die Schulen, wo im laufenden Betrieb saniert wird. Die HOWOGE muss hier sicherstellen, dass der Unterricht gewährleistet werden kann. Die HOWOGE muss für die Zeit, in der sie für den baulichen Unterhalt verantwortlich ist, eine Hausmeisterei stellen, die mit den bezirklichen Schulhausmeister/innen zusammenarbeitet. Die Schulhausmeister/innen sind weiter Mitarbeiter/innen der Bezirke. | 5. in den Sanierungsfällen grundsätzlich der Weiterbetrieb der Schule und damit die Unterrichtsversorgung den Vorrang haben. Ausnahmen sind möglich, wo dies aus zwingenden baufachlichen Gründen nicht gewährleistet werden kann. Eine sehr enge Abstimmung zwischen HOWOGE und Schulträger ist hier erforderlich und durch das Bestätigungserfordernis des Sanierungskonzepts durch den Schulträger gewährleistet. Die Hausmeisteraufgaben verbleiben bei dem Bezirk. |
| Kommentar GiB: Der bauliche Unterhalt soll von den Bezirken für fünf Jahre abgegeben werden, die Hausmeisteraufgaben verbleiben aber bei den Bezirken. Die Bezirke bekommen das Geld für den baulichen Unterhalt (1,32 Prozent-Regel), sie bezahlen ihn auch (gemäß Rahmenvertrag), und sie haben (im Idealfall) den Vorteil eines langlebigen Gebäudes, so dass sie auch das Interesse an einem sinnvollen Unterhalt haben. Und sie sollen sogar das Personal stellen, dass die spezifischen Erfordernisse dieses Unterhalts am besten kennen, die Hausmeister. Sie sollen den baulichen Unterhalt nur nicht selbst machen. Diese Schnittstelle ist schädlich und gefährlich. | |
6. Regelungen zur baulichen Unterhaltung |
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| Darüber hinaus sind die Regelungen der baulichen Unterhaltung im Rahmen der Mietverträge unseres Erachtens so aufgebaut, dass nach der FünfJahresfrist Forderungen gegenüber der HOWOGE aussichtslos sind. Es sollen nur Ansprüche, die die HOWOGE selbst zu verantworten hat, ein Ersatzanspruch gegenüber Dritten besteht oder sie vorsätzlich oder grobfahrlässig gehandelt hat, gelten. Das wird sich im Zweifel nie nachweisen lassen. Die meisten Fälle werden nach fünf Jahren auftreten und dann wird die HOWOGE sicherlich immer einwenden, dass der Bezirk die Schäden hätte nennen müssen, erkennen können, o.ä. Die Möglichkeiten, einen Anspruch des Bezirksamtes abzuwehren, sind angesichts der Mustervorlage sehr groß. Nach diesen Regelungen hätte die HOWOGE kein gesteigertes Interesse daran, die Bauarbeiten intensiv zu begleiten, Gewährleistungsansprüche offensiv zu vertreten und deren Behebung mit allen zur Verfügung stehenden Mitteln der VOB beheben zu lassen. Sie könnte darauf vertrauen, dass erfahrungsgemäß wesentliche Mängel erst nach fünf Jahren auftreten. Im Rahmenvertrag muss daher festgelegt werden, | 6. die HOWOGE ein erhebliches Interesse an der Beseitigung von Mängeln hat. Auch wenn der Einredeverzicht des Landes gegenüber den Banken abgegeben wird, bedeutet dies kein Freiwerden der HOWOGE. Vielmehr entstehen unabhängig von der Zahlung an die Banken bei Bestehen von Mängeln im Rahmen der Gewährleistungen gemäß §§ 7 und 14 des Rahmenvertrages entsprechende Ausgleich- oder Ersatzansprüche der Bezirke in Höhe der sonst üblichen Mietminderungsansprüche gegen die HOWOGE. Die Mängel können daher gegebenenfalls auch im Wege der Ersatzvornahme durch die Bezirke auf Kosten der HOWOGE beseitigt werden. Für die laufende Instandhaltung innerhalb der Gewährleistungsphase gilt der Einredeverzicht nicht, so dass hier die üblichen Regelungen greifen.
7. nach dem Abschluss der Baumaßnahme und nach Übergabe der Gebäude an den Schulträger notwendig werdende Umbau-, Erweiterungs- oder ähnliche Maßnahmen (Investitionen) die Bezirke auf eigene Kosten im Benehmen mit der HOWOGE vornehmen (lassen) können. |
| • dass die HOWOGE ihrer Aufgabe nachkommt, Gewährleistungsmängel abzustellen, | |
| • dass die HOWOGE dem Bezirk nach Ablauf der Gewährleistungsphase ein vollständig instandgehaltenes Gebäude übergibt (dies schließt die Beseitigung konstruktiver Mängel und Mängel in der Bauausführung mit ein) | |
| • wie im Falle von nach der Sanierung erforderlichen Umbauarbeiten die Abstimmung mit der HOWOGE erfolgt. | |
| Kommentar GiB: Die Ausgleich- oder Ersatzansprüche der Bezirke und ihre Rechte auf Ersatzvornahme (wenn die HOWOGE nicht in dem Maße tätig wird, wie es erforderlich wäre) sind Ausgaberisiken der HOWOGE. Wenn diese Ansprüche mit dem Sideletter tatsächlich gestärkt werden (was noch juristisch zu prüfen wäre), dann bedeutet das im Umkehrschluss, dass die Regelung des Einredeverzichts geschwächt wird. Diese Regelung dient aber nicht etwa der angemessenen Verteilung der Risiken (und Kosten). Vielmehr soll damit der Kreditzins gering gehalten werden. Der wird ohnehin schon 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte über dem Zins für vergleichbare Landesanleihen liegen. Mit weiteren Risiken für die HOWOGE steigt diese Differenz, sie kann auch 1,0 Prozentpunkte oder mehr betragen, wie in Hamburg die letzten Jahre beobachtet werden konnte, Ein 0,1 Prozent höherer Zinssatz kostet in einem Annuitätendarlehen über 25 Jahre bei einem Kreditvolumen von 1,5 Mrd. Euro etwa 20 Mio. Euro an Zins zusätzlich, ein 1,0 Prozent höherer Zinssatz entsprechend 200 Mio. Euro. | |
7. Ausweichquartiere |
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| Für die Frage der Ausweichquartiere in § 15 fordert der Rat der Bürgermeister die folgende Formulierung: Die Sanierung der Schulgebäude erfolgt bevorzugt bei laufendem Betrieb, d.h. der Schulbetrieb geht während der Sanierungsarbeiten vollumfänglich weiter. Falls unabweisbare Gründe für eine Einschränkung des Schulbetriebs bzw. für eine teilweise oder vollständige Auslagerung bestehen, liegt die Suche nach Ausweichquartieren und ggf. deren Herstellung bzw. die Aufstellung von Containern auf dem Schulgelände in der Verantwortung der HOWOGE. Die Finanzierung ist entsprechend DIN 276 – Kosten im Hochbau – Teil der Gesamtfinanzierung. Der Schulträger unterstützt die HOWOGE im Rahmen seiner Möglichkeiten. | 8. eine notwendige Beschaffung von Ausweichquartieren und deren Betrieb die Aufgabe des Schulträgers ist. Der Schulträger ist für die Durchführung der Beschulung verantwortlich; dies gilt bei Sanierungsvorhaben mit Gesamtkosten von unter 5,5 Mio. € und bei Vorhaben mit Gesamtkosten zwischen 5,5 und 10 Mio. €. Auch bei Maßnahmen mit Gesamtkosten > 10 Mio. € kann nichts Anderes gelten, zumal etwa „Drehscheiben“ für eine Mehrzahl ganz unterschiedlicher Sanierungen zur Verfügung stehen können. Davon unabhängig ist die Frage, wie das jeweilige Ausweichquartier finanziert wird. Kann ein Ausweichquartier als Bestandteil der Baumaßnahme auf dem Schulgelände errichtet werden, sind die entsprechenden Kosten über die Kostengruppe 250 (Übergangsmaßnahmen) regelmäßig Bestandteil der Gesamtkosten der Baumaßnahme und werden mithin aus dieser mitfinanziert. Darüber hinaus wird die Senatsverwaltung für Finanzen über pauschale und gezielte Investitionszuweisungen sowie über das SIWANA Finanzmittel für die Errichtung von „Drehscheiben“ bereitstellen, die als eigenständige Investitionsmaßnahmen behandelt werden und regelmäßig als Ausweichstandort für mehrere Schulen fungieren. Hinsichtlich der pauschalen Investitionszuweisungen gilt gem. Ziffer 4.5.7 des Aufstellungsrundschreibens 2020/2021 eine Basiskorrekturzusage der Senatsverwaltung für Finanzen, sofern die Ist-Ausgaben für Schulbaumaßnahmen der Berliner Schulbauoffensive 35% der pauschalen Investitionsmittel überschreiten. |
| Kommentar GiB: Hier werden finanzielle Forderungen der Bezirke erfüllt, die problematischen Schnittstellen aber nicht behoben. | |
8. Absicherung gegen den Verkauf von Schulimmobilien |
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| Beim vom betreffenden Bezirk abzuschließenden Erbbaurechtsvertrag muss ein Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers bei Verkauf und Beleihung vereinbart werden. | 9. ein Verkauf oder die Beleihung der Schulgebäude/Erbbaurechte durch die HOWOGE ohne Zustimmung des Landes Berlin, vertreten durch den Bezirk als Schulträger, nicht möglich sein wird. Die Erbbaurechtsverträge werden so gestaltet, dass für beide Konstellationen die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist. Nach der gesetzlichen Regelung ist eine Veräußerung oder eine Beleihung ohne diese Zustimmung unwirksam. Für die Erteilung der Zustimmung wäre der jeweilige Bezirk als Schulträger zuständig, da das eigentliche Grundstück aufgrund der Schulnutzung – die ebenfalls bei der Erbbaurechtsbestellung notariell festgeschrieben wird – weiterhin im Fachvermögen Schule des Bezirks verbleibt. |
| Kommentar GiB: Die spätere Veräußerung wird weiterhin nicht ausgeschlossen. Ein Rückfall der Schulen an die Bezirke bei Verkauf der HOWOGE (oder von Anteilen) und bei Insolvenz fehlt weiterhin. Dafür könnten umgekehrt die Bezirke einem Verkauf später zustimmen, eine gefährliche Konstellation. | |
9. Entscheidungsrechte des Schulträgers |
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| Folgende Entscheidungsrechte des Schulträgers sind im Rahmenvertrag abzusichern: | 10. der Bezirk als Mieter der jeweils gesamten Schule (Gebäude, Außenanlagen, Sportflächen) zur Untervermietung berechtigt ist. Eine Teilvermietung an Dritte durch die HOWOGE ist damit ausgeschlossen, zumal die Mietverträge während der Grundmietzeit beidseitig nicht kündbar sind. |
| • Bei notwendigen Erweiterungen und Umbauten in Schulen im Sinne der Schulplatzversorgung entscheidet der Schulträger im Benehmen mit der HOWOGE, der Schulträger trägt auch die Kosten für diese Maßnahme. | |
| • Für die Raumvergabe an Dritte ist der Schulträger zuständig. Einkünfte gehen dem Schulträger zu. | |
| Kommentar GiB: Die Möglichkeit zur Untervermietung durch die HOWOGE hatte GiB mehrfach problematisiert. Hier werden die Forderungen der Bezirke im Wesentlichen erfüllt, für die HOWOGE entfällt eine Möglichkeit, ihre Kreditkosten zu refinanzieren, das Insolvenzrisiko (und damit der Kreditzins) dürfte damit weiter steigen. | |
10. Weiterer Mehraufwand für die Bezirke |
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| Abschließend wird darauf hingewiesen, dass auch bei einer Baudurchführung durch die HOWOGE ein erheblicher Mehraufwand für die bezirklichen Dienststellen wie z.B. dem Schulamt entsteht, der derzeit durch keine Personalzumessung abgedeckt ist. Dieser Mehraufwand muss zu einer zusätzlichen Aufstockung der Globalsumme und des Teilplafonds Personal ab dem Doppelhaushalt 2020/2021 führen. | 11. im Rahmen der Berliner Schulbauoffensive auf allen Ebenen der Verwaltung ein deutlich erhöhter Personalbedarf entsteht. Dies gilt nicht nur für die unmittelbar bauenden Bereiche, die bereits eine Stellenaufstockung erhalten haben. Die Steuergruppe Task Force Schulbau wird sich zu Beginn des Jahres 2019 in einer Arbeitsgruppe dieses Themas annehmen und Vorschläge für die Task Force Schulbau erarbeiten. |
| Kommentar GiB: Die Forderung nach mehr Personal war schon bei den Bezirken sehr halbherzig formuliert. Dem wird nun durch bloße Absichtserklärungen (statt durch konkrete Stellen samt Finanzierungszusagen) begegnet. Auch die Legitimität des relevanten Gremiums ist nicht gegeben: Die Steuergruppe Task Force Schulbau sollte die legitimen Gremien Bezirksverordnetenversammlung und Abgeordnetenhaus nicht ersetzen dürfen. Es ist bezeichnend, dass bei einem so wichtigen Vorhaben wie der Berliner Schulbauoffensive die entscheidenden Fragen „wie viel Personal wird benötigt und wo und wie ist das zu bekommen“ weiterhin unbeantwortet bleiben. | |
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