Weniger bauen, mehr wohnen
Ein Beitrag von Daniel Fuhrhop, zuerst erschienen in der Zeitschrift Lunapark21 extra, Heft 20-21/2019 „Mietenexplosion vs. Daseinsvorsorge“. (Ein oder mehrere Exemplare der Zeitschrift können kostenlos per E-Mail bei GiB bestellt werden.)
Seit zehn Jahren werden in Deutschland Jahr für Jahr mehr Wohnungen gebaut; die Neubauzahl hat sich fast verdoppelt, von 159.000 im Jahr 2009 auf 286.000 im Jahr 2018. Im selben Zeitraum aber explodierten die Mieten in vielen Großstädten, und es fehlen so viele bezahlbare Wohnungen wie lange nicht. Das scheint absurd, denn nach der Logik des Marktes müsste mehr Neubau mehr Wohnraum schaffen und die Preise senken. Doch so unlogisch es sich anhört: Gerade, weil viel gebaut und investiert wurde, fehlen günstige Wohnungen.
Spekulation: mehr Häuser, weniger Menschen
Internationale Investoren, Pensionskassen und Versicherungen schieben angesichts niedriger Zinsen in den letzten Jahren mehr Geld in Immobilien, besonders gern in das politisch im Vergleich zu anderen Ländern stabile Deutschland. Doch in den neu gebauten Häusern wohnt oft keiner: Anleger leisten sich Zweit- und Drittwohnungen, und Neubauviertel mit Luxusimmobilien bleiben abends dunkel. An manchen Ecken entwickeln sich Berlin und München wie New York. Dort dienen um die 80.000 Wohnungen nur als Anlageobjekte und stehen sonst meist leer.1 Derart radikal unsozial entwickelt sich der Wohnungsmarkt, dass die Gegenreaktion nicht überraschen kann: Proteste gegen Spekulation und die Forderung nach Enteignung großer Immobilienkonzerne.
Die Unternehmen enteignen, dem Staat zueignen?
Gegen das Bauen wenden sich die Enteignungsbefürworter meist nicht, sie fordern nur ein anderes, sozialeres Bauen. Verantworten sollen das unter anderem vergrößerte öffentliche Wohnungsgesellschaften, denen die enteigneten Wohnungen übertragen werden; oft wäre das eine Rückkehr früher privatisierter Häuser. Bei allem Charme des Gedankens, den Fehler der Privatisierung rückgängig zu machen: Wollen wir tatsächlich, dass öffentliche Wohnungskonzerne immer größer werden? Das weckt Erinnerungen an den Größenwahn der gewerkschaftseigenen Neuen Heimat im Westen und an Misswirtschaft der kommunalen Wohnungsverwaltungen im Osten.
Gegen einen Rückkauf privatisierter Wohnungen spricht schon der Preis: Bereits einige Male wurden früher verscherbelte Häuser heute zu einem Vielfachen zurückgekauft. Obendrein muss nach dem Rückkauf manchmal saniert werden, weil die Häuser von den privaten Eigentümern vernachlässigt wurden (zu den Verlusten durch Rückkauf siehe in diesem Heft weitere Beiträge). Und wie groß ist unser Vertrauen, dass es nicht erneut zur Privatisierung kommt, wenn der Marktliberalismus sich in Zukunft wieder einmal durchsetzt? Es ist fahrlässig, Wohnungen zu kaufen oder zu enteignen oder kommunale Wohnungsgesellschaften neu zu gründen, wenn dabei keine Sicherung gegen künftige Spekulation eingebaut wird. Solche Sicherungen bieten das Erbbaurecht von Stiftungen wie der Stiftung trias oder die Konstruktion des Mietshäuser Syndikats.
Freilich wirkt „besseres Bauen“ durch öffentliche Unternehmen erstmal angenehmer als der Bau von Luxusapartments durch Private. Und die lauten Proteste haben als politische Reaktion Mietpreisbremsen und Mietendeckel befördert, die auf einem Umweg Wohnraum schaffen helfen: Sie erleichtern Umzüge. Dennoch wirkt die Fixierung der Diskussion auf private Immobilienkonzerne blind, denn sechzig Prozent der Wohnungen in Deutschland werden von Einzeleigentümern oder Eigentümergemeinschaften vermietet.2
Bodenspekulation und Bodensteuer
Auch einzelne private Eigentümer profitieren vom Immobilienboom, und so mancher lässt alle moralischen Skrupel hinter sich, vergoldet sein Erbe und überlässt langjährige Mieter ihrem Schicksal bei Aufkäufern und Aufteilern. Die explodierten Bodenpreise bringen Eigentümern unverdiente Gewinne, und so fordern heute viele: eine Bodensteuer einführen und damit Gewinne abschöpfen.
Die Befürworter einer Bodensteuer oder einer entsprechend geänderten Grundsteuer lehnen Neubau aber nicht ab, sondern die von ihnen geforderte Steuer soll zu einer dichteren Bebauung auf teuren, meist innerstädtischen Grundstücken führen. Zwar sollen so ländliche Gegenden vom Druck befreit werden, und bestenfalls blieben manche Äcker und Wiesen dadurch unbebaut, doch je zentraler die Lage, je teurer der Grund und je höher die Bodensteuer, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass gebaut wird, dicht gebaut wird und vielleicht sogar alte Häuser dafür abgerissen werden. Ein Argument lautet, dass der Neubau von Einfamilienhäusern städtebaulich nicht vertretbar sei, daher müsse man flächenschonend dichter bauen, und den Neubau betreffend leuchtet das ein; aber auch alte Einfamilienhäuser würden durch hohe Bodensteuern bedroht.
So formt sich eine merkwürdige Allianz für den Neubau: Spekulanten und Spekulationsgegner wollen bauen, private Einzelinvestoren ebenso wie Bodensteuerreformer; nur in der Art des Gebauten unterscheiden sie sich, aber das Dogma des Bauens vereint sie alle. Das jedoch ist heute verhängnisvoller denn je.
Bauen bringt wenig
Könnte es sein, dass zu wenig gebaut wird und es deshalb an Wohnungen mangelt, wie der überwiegende Teil von Politikern ständig wiederholt, wiederholt, wiederholt…? Diese Frage kann man glatt verneinen – wenn heute in den boomenden Großstädten viele Menschen nach einer günstigen Wohnung suchen, liegt das nicht an zu wenig Neubau. Rein rechnerisch werden sogar zu viele Wohnungen gebaut. Das ganze Maß der Bauwut wird klar, wenn man einen längeren Zeitraum betrachtet: Im Vierteljahrhundert von 1993 bis 2018 stieg die Einwohnerzahl Deutschlands um gut zwei Millionen, für die man etwas mehr als eine Million Wohnungen benötigt hätte. Der Wohnungsbestand stieg in diesem Zeitraum aber von 35 auf 42 Millionen. Wir haben also rechnerisch fast sechs Millionen Wohnungen zuviel gebaut. Anders gesagt: Neubau löst nicht die Probleme des Wohnungsmangels, denn trotz der Bauwut suchen offensichtlich viele Menschen in Großstädten dringend Wohnraum.
Trotz der erwiesenen Nutzlosigkeit des Neubaus wird in Wohnbedarfsprognosen behauptet, wir müssten noch mehr neu bauen, jährlich an die 350.000 neue Wohnungen.3 Das sei zum einen mit angeblichem Nachholbedarf begründet: Weil die bisherigen Prognosen zu hohe Zahlen eines Wohnungsbedarfs behaupteten, addiert man die angeblich zu wenig gebauten Wohnungen der letzten Jahre und nennt das „Nachholbedarf“. Das soll man sich wohl so vorstellen, dass Millionen eigentlich auf der Couch ihrer Nachbarn schlafen. Dabei kann man anstatt eines Nachholbedarfs eine Übersättigung feststellen, weil seit langem zu viel gebaut wird und viele Zimmer nicht genutzt werden.
Zum anderen gehen die Wohnungsbedarfsprognosen von falschen Voraussetzungen aus, denn sie schreiben Trends der letzten Jahre unbeirrt in die Zukunft fort: Demzufolge ginge die Wanderung von schrumpfenden in boomende Regionen weiter, so dass eines Tages alle in Berlin, Frankfurt und München leben würden, während der Rest Deutschlands verödet. Die immer kleiner werdenden Familien und Haushalte würden noch kleiner, so dass irgendwann jeder allein lebt. Im Gegensatz zu diesen Vorstellungen kann man das veränderte „Wo“ und „Wie“ des Wohnens nicht einfach linear fortschreiben. Aber immerhin benennen die Studien zum Wohnungsbedarf damit zwei Ursachen, die, zusammen mit der Spekulation, dafür sorgen, dass Neubau nicht den Wohnungsmangel behebt. Stattdessen kann man exakt bei diesen Ursachen auch die Lösungen suchen, die genug Wohnraum für alle bringen. Warum kann Neubau nicht nur keine Lösung sein, sondern darf es auch nicht sein?
Bauen schadet viel
Ökonomisch schadet die Bauwut, denn nicht allein private Investoren tragen die Kosten, sondern die Allgemeinheit. Das zeigen besonders deutlich die aktuellen Pläne für gigantische Neubaugebiete, die so groß sind wie ganze Städte: In Hamburg Oberbillwerder und Freiburg Dietenbach sollen jeweils an die 15.000 Menschen wohnen, wo bisher nur Äcker und Wiesen liegen. Dort zu planen und zu erschließen, kostet allein wohl jeweils über sechshundert Millionen Euro, das sind 80.000 Euro je Wohnung nur für die Vorbereitung, ohne auch nur einen Stein auf den anderen gesetzt zu haben! Wohnraum ohne Neubau zu schaffen kostet ebenfalls Geld, aber tendenziell weniger als diese 80.000 Euro plus die eigentlichen Baukosten.
Ökologisch schaden bereits Abbau und Herstellung von Baustoffen: Die Zementindustrie verursacht an die acht Prozent der weltweiten Treibhausgase. Den für Beton benötigten Sand bauen manche illegal von Stränden in Marokko ab, und es versacken ganze Inseln im Indischen Ozean. Kies wird zwar meist regional abgebaut, aber dafür soll etwa bei München ein Wald abgeholzt werden. Die Versiegelung der Böden verschlimmert Überschwemmungen bei Starkregen; der Flächenverbrauch zerschneidet Lebensräume von Tieren, verlängert die Wege und verursacht darum mehr Verkehr. Besseres Bauen löst die Probleme nicht, denn man kann zwar ökologischere Baustoffe wie Holz verwenden, das CO2 speichert, und bereits versiegelte Flächen in den Städten weiternutzen – aber das Bauen selbst verbraucht auf jeden Fall Energie. Selbst vermeintliche Energiesparhäuser sparen keine Energie, sie verbrauchen nur weniger Heizenergie als andere Häuser. Im gesamten Lebenszyklus erfordert bei modernen Häusern inzwischen das Bauen selbst den größten Anteil. Darum bedeutet massiver Neubau massiven, die Lebensgrundlagen zerstörenden Klimawandel.
Bauscham
Es ist schizophren: Die Bundesregierung investiert mit dem Klimapaket Milliarden für den Klimaschutz, unter anderem für effizienteres Bauen und Heizen, doch gleichzeitig treibt sie mit Baulandkommission und Baukindergeld den Neubau von Wohnungen voran, die klimaschädigend gebaut und danach geheizt werden. Am wenigsten Heizenergie verbraucht ein Raum, der gar nicht erst gebaut wird.
Die fünf Jahre von 2015 bis 2019 sind die heißesten, die je gemessen wurden; die Klimakrise hat begonnen. Nach dem Vorbild von Greta Thunberg protestieren Millionen junge Menschen für die Rettung des Klimas und fordern von den Regierungen konsequenten Klimaschutz. Beim persönlichen Verhalten spricht man jedoch meist über Autofahren, das Fliegen oder den Fleischkonsum, seltener jedoch vom Bauen und Heizen, was aber je nach Abgrenzung zwanzig bis vierzig Prozent der Treibhausgase verursacht. Ein radikaler Wandel ist auch beim Bauen nötig: Keiner sollte mehr stolz darauf sein, gebaut zu haben – nach der Flugscham brauchen wir eine Bauscham.
Einfach anders wohnen
Um die Klimakatastrophe zu verhindern, muss sich so viel ändern, dass es politische Lösungen braucht. Trotzdem wäre es zu einfach, nur neue Regeln zu fordern oder gar die Schuld bei „den Politikern“ zu suchen – auch persönlich kann jeder seinen Lebensstil überdenken. Nachhaltig zu leben verbindet sich im Idealfall damit, angenehmer zu leben, also das Gute zu tun und sich selbst dabei Gutes zu tun. Wer Bio-Möhren isst, schont die Äcker und lebt gleichzeitig gesund. Wer radelt, verbraucht kein Benzin und bleibt gleichzeitig fit. Solche idealen Lösungen gibt es auch beim Wohnen: Wer Platz spart und mit anderen zusammenrückt, befreit sich vom Überfluss, erlebt mehr Nähe und macht gleichzeitig durch einen geringeren Flächenverbrauch Neubau überflüssig. Das fängt bei der Schublade an und reicht bis ins Stadtviertel.
Raumwunder beginnen mit dem Entrümpeln, reichen über clevere Möbel bis zu Einbauten und Umbauten. Wenn man überlegt, ob der gewonnene Platz anderen zugutekommen kann, bieten sich zwei Dutzend Formen gemeinschaftlichen Wohnens – da ist für jeden Geschmack etwas dabei. So kann man der Einsamkeit entgehen, die vor allem älteren Menschen droht, von denen es hierzulande immer mehr gibt. Die Lösung könnte zwar auch in einem neu gebauten Wohnprojekt liegen, wenn dieses durch Teilen von Wohnraum dabei hilft, dass die Einzelnen mit weniger Fläche auskommen. Doch vor allem gilt: weniger bauen, mehr wohnen.
Auch die Entscheidung über den Wohnort trägt dazu bei, Flächenfraß zu mindern: In manchen Kleinstädten und ländlichen Gegenden gibt es nicht nur mehr als genug Wohnraum, sondern auch Arbeitsplätze. Persönliche Entscheidungen über den Wohnort und über die Wohnfläche können Bauwut und Flächenfraß mindern, aber es braucht auch politische Forderungen nach einem Baustopp – und dieser ist möglich.
Bauverbot konkret: Flächenfraß beenden
Ist die Forderung nach einem Baustopp nur provozierende Polemik? Nein, denn es gibt seriöse Vorschläge, zwar nicht das Bauen zu verbieten, aber zumindest den Flächenverbrauch auf null zu senken, was faktisch einem Baustopp nahekommt. Derzeit beträgt der Verbrauch an zusätzlichen Flächen gut sechzig Hektar am Tag, und das offizielle Ziel der Bundesregierung lautet, ihn bis 2030 auf dreißig Hektar am Tag zu senken. Eine verbindliche Obergrenze von null Hektar empfiehlt dagegen der Sachverständigenrat für Umweltfragen der Bundesregierung in seinem Umweltgutachten von 2016.4 Dadurch dürfte nur noch Fläche neu verbraucht werden, wenn sie anderswo wieder der Natur zurückgegeben wird. Bis 2030 sollte der Flächenverbrauch schrittweise von sechzig Hektar auf null zurückgehen, und die insgesamt bis dahin noch verfügbare Fläche würde unter den Ländern und Gemeinden verteilt. Damit eine Gemeinde den ihr zustehenden Anteil n utzen darf, müsste sie bestimmte Bedingungen erfüllen, vor allem Innenentwicklung betreiben und den Leerstand erfassen.
So könnte man zumindest den Flächenverbrauch beenden, aber ein Baustopp ginge noch weiter: Konsequenter Klimaschutz bedeutet, auch innerhalb der Städte nicht mehr neu zu bauen, auch dort die Freiflächen zu bewahren und zugleich die alten Häuser zu schützen, die sonst vom Abriss bedroht werden. Wie sich trotzdem Wohnraum und Platz schaffen lässt, zeigt ein Katalog von Werkzeugen, die Neubau überflüssig machen. Selbst wenn man das Bauen nicht verbieten möchte, könnte man Neubau an die Bedingung knüpfen, dass die Gemeinden eine Reihe dieser Werkzeuge anwenden und damit die Potenziale ihrer alten Häuser nutzen.
100 Werkzeuge für Wohnraum
In der Diskussion um Bauwut und Flächenfraß hört man oft, es gehe nun mal nicht anders, man müsse neu bauen, weil man sonst nicht genug Wohnraum schaffen könne. Das Gegenteil beweist ein Katalog von 50 Werkzeugen, die Neubau überflüssig machen, im Buch „Verbietet das Bauen!“ von 2015 und erst recht ein Katalog von dann hundert Werkzeugen für Wohnraum und mehr Platz in der Neuauflage des Buches ab April 2020: persönliche Tipps zum Platzsparen und Zusammenwohnen, politische Forderungen gegen den sichtbaren Leerstand, und Mittel zur Entdeckung des „unsichtbaren Wohnraums“ von ungenutzten Zimmern in großen Wohnungen.
So wohnen in Deutschland vier Millionen Menschen allein auf über achtzig Quadratmetern. Mancher wohnt allein im ganzen Haus, nachdem die Kinder auszogen. Der eine oder andere mag dabei zufrieden sein, doch viele haben das nicht gewollt, die vielen Zimmer belasten sie, und sie fühlen sich einsam. Um ihnen zu helfen, gibt es verschiedene Möglichkeiten, sehr verschiedene, denn jeder Mensch hat andere Wohnwünsche: Umbau und das Abtrennen von Einliegerwohnungen, Umzug in eine kleinere Wohnung oder in ein Wohnprojekt, Untermieter vermitteln nach dem Modell „Wohnen für Hilfe“.
Eigentlich müssten sich die Ministerien für Wohnen im Bund und den Ländern diesen Aufgaben widmen. Doch während sie Milliarden für das Bauen ausgeben, etwa aktuell wohl über drei Milliarden Euro allein für Neubau beim Baukindergeld, vernachlässigen sie unsere Altbauten und die Wünsche ihrer Bewohnerinnen und Bewohner. Darum steht die Gründung einer Stiftung an, die alle Möglichkeiten zur Nutzung des „unsichtbaren Wohnraums“ erforscht und fördert: Wohnraum schaffen, alte Häuser retten und den Flächenfraß beenden, das Klima schützen und große Wohnungen besser nutzen.
Es gibt bereits viele Personen und Institutionen, die sich um einzelne Lösungen für den unsichtbaren Wohnraum kümmern; zum Beispiel helfen soziale Wohnraumvermittelnde Eigentümern, leerstehende Wohnungen verlässlich und sicher zu vermieten, und es gibt bundesweit etwa 35 Vermittlungsstellen von „Wohnen für Hilfe“. All das sind aber lokale Einrichtungen, von denen immer wieder neue unabhängig voneinander gegründet werden und die sich ihr Handwerkszeug mühsam erarbeiten müssen. Eine Stiftung soll alle vernetzen, das Wissen weitergeben und die Entdeckung des unsichtbaren Wohnraums professionalisieren. Angedockt wird sie an die etablierte Stiftung trias, die große Wohnprojekte mithilfe des Erbbaurechts begleitet und sich Wohnen, Boden und Ökologie widmet. Das sind auch die Ziele einer neuen Stiftung für „kleine Wohnprojekte“ und für das Zusammenleben auf weniger Fläche. Wer diese Arbeit unterstützen möchte, kann sich voraussichtlich in ein bis zwei Jahren engagieren oder jetzt die Gründung finanziell fördern (und dafür den Autor kontaktieren).
Vielleicht die wichtigste Aufgabe einer solchen Stiftung ist aber: die Einsamkeit bekämpfen, Menschen zusammenbringen und mehr Nähe wagen.
Daniel Fuhrhop ist Betriebswirt, arbeitet als freier Autor sowie im Forschungsprojekt OptiWohn an der Carl von Ossietzky Universität Oldenburg.
Anmerkungen:
Für die zur Verfügung gestellte Abbildung danken wir Joachim Römer: www.unterblicken.de.
1 Gaumer, E.: Selected Initial Findings of the 2017 New York City Housing and Vacancy Survey, New York, NY, New York City Department of Housing Preservation and Development 2018.
2 Seipelt, Björn / Voigtländer, Michael (2017): Die unbekannten Vermieter, iwd Informationen aus dem Institut der deutschen Wirtschaft, https://www.iwd.de/artikel/die-unbekannten-vermieter-361339/; zuletzt geprüft 28. Oktober 2019.
3 Zum Beispiel Braun, Reiner (2019): Wohnungsmarktprognose 2019-22, Version 2 vom 02.04.2019, empirica-Paper Nr. 244.
4 SRU 2016: Sachverständigenrat für Umweltfragen: Umweltgutachten 2016, Impulse für eine integrative Umweltpolitik, Berlin, Kapitel 4.
Bücher:
Daniel Fuhrhop: Einfach anders wohnen, 66 Raumwunder für ein entspanntes Zuhause, lebendige Stadtviertel und grüne Städte, oekom Verlag, erweiterte Neuauflage 2019, 224 Seiten, 14,00 Euro, ISBN-13: 978-3-96238-146-2
Daniel Fuhrhop: Willkommensstadt – wo Flüchtlinge wohnen und Städte lebendig werden, oekom Verlag, 224 Seiten, 17,95 Euro, ISBN-13: 978-3-86581-812-6
Crowdfunding:
Mehr Argumente gegen Neubau und 100 Werkzeuge für Wohnraum und mehr Platz im Bestand bietet ab April 2020 die erweiterte aktualisierte Paperback-Neuauflage Verbietet das Bauen! Streitschrift gegen Spekulation, Abriss und Flächenfraß. Um die Neuauflage zu ermöglichen, läuft ab Januar 2019 ein Crowdfunding: https://www.oekom-crowd.de/
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