Ein Beitrag von Carl Waßmuth, zuerst erschienen in der Zeitschrift Lunapark21 extra, Heft 20-21/2019 „Mietenexplosion vs. Daseinsvorsorge“. (Ein oder mehrere Exemplare der Zeitschrift können kostenlos bei GiB per E-Mail bestellt werden.).
Die öffentliche Hand hat eine Verantwortung im Bereich des Wohnens. Ein wichtiges Instrument dazu sind Wohnungen in öffentlichem Eigentum, die bedürftigen Mieterinnen und Mietern kostengünstig bereitgestellt werden. Nach Angaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wurden allerdings seit 2000 rund 900.000 Wohnungen privatisiert, die zuvor dem Bund, den Ländern oder den Kommunen gehört hatten.1 Diese Wohnungsbestände bildeten später den Kern von heute breit kritisierten Konzernen wie der Deutschen Wohnen und Vonovia.2 Die erzielten Preise der Verkäufe lagen deutlich unter dem damaligen Marktwert, man sprach ganz offiziell von Notverkäufen. Die wenigen Einnahmen flossen ohne besondere Sozialbindung in die Haushalte. So weit so schlecht. Was spricht nun dagegen, heute das Rad zurückzudrehen? In Berlin werden derzeit vom Senat vormals privatisierte Wohnungen zurückgekauft. Wie ist das zu bewerten?
Ehemalige GSW-Quartiere in Spandau und Reinickendorf
Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag kaufte im September 2019 insgesamt 5.964 Wohnungen3 in den Bezirken Spandau und Reinickendorf von der ADO Properties S.A. Das Immobilienunternehmen mit Sitz in der Steueroase Luxemburg ist ausschließlich in Berlin tätig. In den von der Gewobag erworbenen Wohnungen soll laut Angaben des Berliner Senats Wohnraum für 10.000 Mietpartien bereitstehen.4 Der Kaufpreis soll 920 Millionen Euro betragen haben, das entspricht 2.850 Euro pro Quadratmeter und liegt somit über Neubauniveau.5 Die Wohnungen stammen aus den 2004 privatisierten Beständen der vormals landeseigenen Wohnungsgesellschaft GSW, die nach dem Verkauf durch die Koalition aus SPD und PDS (heute: DIE LINKE) an die Deutsche Wohnen gegangen war. Der Erlös von 2004 hatte zirka 550 Euro pro Quadratmeter betragen, in heutigen Preisen 645 Euro pro Quadratmeter oder 38.213 Euro pro Wohnung.
Was hat die Gewobag dafür erhalten? Aus dem Geschäftsbericht der ADO Properties 2017 lässt sich die bisherige Unternehmensstrategie entnehmen:
„Wir streben regelmäßige Mieterhöhungen bis Marktniveau im Rahmen der regulatorischen und rechtlichen Grenzen sowie über Mieterfluktuation ohne Modernisierungsinvestitionen an. Darüber hinaus prüfen wir kontinuierlich Mietsteigerungspotenziale und streben durch gezielte Investitionen in die Modernisierung, Sanierung und Neupositionierung unserer Immobilien, die eine Erhöhung der Mietpreise ermöglichen, nach einem Wachstum oberhalb des Mietspiegels.“
Der Gesamtverlust Berlins, gebildet aus Verschleuderung und überteuertem Rückkauf, beläuft sich somit bisher auf 712 Millionen Euro. Der Rückkauf war inflationsbereinigt 4,4-mal teurer als die Einnahmen bei der Privatisierung. Die Wohnungen sind mit 340 Millionen Euro Grundschulden belastet, die noch zu tilgen sind, zuzüglich Verzinsung. Dazu werden vermutlich aufgestaute Investitionskosten in dreistelliger Millionenhöhe kommen. Der Berliner CDU-Baupolitiker Christian Gräff kommentiert den Rückkauf wie folgt: „Billig verkauft, teuer zurückgekauft“ und sieht als „bisher einzigen Gewinner das private Wohnungsunternehmen als Verkäufer“. Auch von der FDP kommt Kritik: „Der Kauf ist bei der momentanen Höhe der Immobilienpreise der völlig falsche Weg“, sagt die Finanzpolitikerin Sibylle Meister. Das Argument ist nicht von der Hand zu weisen, zumal dieselbe Landesregierung gerade einen Mietendeckel erarbeitet, der erhebliche Auswirkungen auf die Preise von Immobilien haben dürfte, in denen Mieten zuvor einer extremen Steigerung unterlagen. Bausenatorin Katrin Lompscher von der Partei DIE LINKE wertet den Rückkauf hingegen als grandiosen Erfolg: „Mit dem Erwerb schließen wir den größten Rekommunalisierungsankauf in der Geschichte Berlins ab.“ Dies sei „ein guter Tag für die Mieter Berlins“, so die Linke-Politikerin.
Für den „guten Tag für die Mieter Berlins“ legte die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag eigens einen gestückelten Schuldschein im Gesamtwert von 700 Millionen Euro auf, bei dem die Tranchen Laufzeiten von 400 Tagen bis zu 40 Jahren haben. Die langlaufenden Kreditabschnitte sind laut finanzen.net die „längste Namensschuldverschreibung, die ein Unternehmen jemals ausgegeben hat“, der Kredit insgesamt der „bislang größte Schuldschein eines Immobilienunternehmens“.6 Die Verzinsung der durchschnittlich 22 Jahre laufenden Verschuldung ist aktuell noch unbekannt. 2016 hatte die Gewobag einen 30-jährigen Schuldschein im Volumen von 147 Millionen Euro zu durchschnittlich 1,7 Prozent Verzinsung emittiert.7 Selbst wenn die Zinsen nun geringer sind und etwa bei 1,5 Prozent liegen, fallen dadurch 271 Millionen Euro zusätzlich an.
Der Rückkauf erfolgte über 23 sogenannte Share-Deals.8 Die ADO hatte ihre Bestände zuvor auf 54 Gesellschaften aufgeteilt, an denen sie aus Gründen der Steuervermeidung jeweils 94,9 Prozent der Anteile hielt. Nach dem Teilrückkauf verbleiben noch 16.044 Wohnungen bei der ADO (Stand 2. Halbjahr 2018). Wenn Berlin diese Wohnungen zu Preisen in Höhe der ersten Charge erwerben wollte, so wären dafür weitere 2,5 Milliarden Euro fällig.
Das Beispiel Kosmos-Viertel
Das Kosmos-Viertel war 1998 an die „Schönefeld Wohnen GmbH“ verkauft worden. Der Kaufpreis lag bei 800 Mark pro Quadratmeter, in heutigen Preisen etwa 550 Euro.9 Der Rückkaufpreis 2019 soll 250 Millionen Euro betragen haben, über 2.000 Euro pro Quadratmeter.10 Dazu kommt, dass die Wohnungen sanierungsbedürftig sind. Strategie des Eigentümers war eine weitreichende Vernachlässigung. Teilweise stand die Hälfte aller Wohnungen leer. Ab 2004 kamen vermehrt Mietwohnungen in den Fokus, bei denen die Miete im Zuge von staatlichen Transferleistungen vom Amt bezahlt wurde. Aufzüge in den sechs- bis elfgeschossigen Bauten waren immer wieder defekt, Menschen mit Behinderungen waren dadurch tagelang in ihren Wohnungen gefangen. Bei den Familien mit Kindern lag der Anteil der Familien mit alleinerziehenden Müttern zeitweilig über 50 Prozent.
Das Beispiel Karl-Marx-Allee
1993 waren die Wohnungen der Karl-Marx-Allee privatisiert worden. Das damalige Verfahren war komplex und intransparent. Es wurden zahlreiche Einzelgesellschaften gegründet und in Steuersparmodelle eingebracht. Dem anfänglichen Erbbauvertrag folgte der Komplettverkauf. Die Einnahmen pro Quadratmeter betrugen etwa 700 Mark, in heutigen Preisen 531 Euro. Nachdem die Steuersparmodelle nach 25 Jahren ausgelaufen waren, setzte eine Welle von Weiterverkäufen ein, die Deutsche Wohnen zeigte sich interessiert und begann zu kaufen. Einzelne Mieter übten ein Vorkaufsrecht aus. Für 670 Wohnungen sprang die Gewobag ein, es sollen „unter 4.500 Euro pro Quadratmeter“ bezahlt worden sein, bei einem Mittelwert von 3.850 Euro pro Quadratmeter. Damit war der Rückkauf mehr als siebenmal so teuer wie der ursprüngliche Erlös.
Fazit
2018 erwarben Berliner Wohnungsbaugesellschaften 3.746 Wohnungen.11 2019 waren es bisher in den drei größeren Transaktionen 8.477 Wohnungen – für einen Preis von 1,37 Milliarden Euro. Bezogen auf den Gesamtbestand der Wohnungen in Berlin ist das weniger als ein halbes Prozent – Tropfen auf heiße Steine. Die Rückkäufe erfolgen zu einem Zeitpunkt, an dem der Kaufpreis denkbar hoch ist – obwohl durch den Mietendeckel ein Rückgang der Immobilienpreise absehbar ist.
Der Bund der Steuerzahler sieht durch die Rückkäufe hohe Kosten bei geringem Effekt:
„Der Aufkauf von einigen Tausend Wohnungen wird bei einem Bestand von rund 1,92 Millionen Wohnungen in Berlin nicht die hohen Immobilienpreise […] umkehren“, erklärte Verbandschef Alexander Kraus. „Eine haushaltsrechtlich vorgeschriebene Wirtschaftlichkeitsuntersuchung hätte ergeben müssen, dass eine Verbesserung der Wohnraumversorgung so nicht erreicht werden kann.“12
Nun ist es nicht so, dass eine Sache unterbleiben muss, wenn sie nicht sofort alles erreicht, was in ihrer Zielstellung liegt. Wenn zehn Jahre lang weiter jährlich 10.000 Wohnungen aufgekauft werden, käme man auf eine Bestandserweiterung von 100.000 – das wäre durchaus eine relevante Größe. Zuletzt hatte der Regierende Bürgermeister von Berlin, Michael Müller, den Rückkauf der 65.000 GSW-Wohnungen vorgeschlagen. Dazu errechnete der Tagesspiegel:
„Unter Zugrundelegung der Werte aus der Karl-Marx-Allee, bei der die Gewobag laut Deutsche Wohnen 3850 Euro pro Quadratmeter zahlen muss, läge der Kaufpreis für den von Müller vorgeschlagenen Deal bei 13,7 Milliarden Euro.“13
Der Rückkaufpreis liegt bei einem Vielfachen der ursprünglich erzielten Einnahmen. Die Immobilien-Aktiengesellschaften erhalten so aus Steuergeldern frisches Kapital für ihre alten, vielfach sehr schlecht instandgehaltenen Bestände und können nun ihre Marktmacht ausbauen – zu Lasten aller Mieterinnen und Mieter in der Stadt. Nicht der geringe Umfang an sich ist also zu kritisieren, sondern die exorbitant hohen Preise, die einen Rückerwerb im größeren Umfang schlicht unmöglich machen. Dazu kommt: Tatsächlich handelt es sich bei den Rückkäufen in Berlin keineswegs um eine echte Rückabwicklung der Privatisierungen. Die alten Mieten werden nicht wieder eingesetzt, nicht einmal inflationsbereinigt. Verdrängte Mieter können nicht zurückkehren und bekommen auch keine Entschädigungen.
Privatisierungen und Rückkäufe müssen zusammen bewertet werden. Es sind zwei Schritte eines Entstaatlichungsprozesses. Die öffentliche Wahrnehmung bewirkt zumeist, dass Privatisierer und Privatisiererinnen, so Thilo Sarrazin und Annette Fugmann-Heesing, geschasst wurden. Wer Rückkäufe bewirkt, den erwartet ein freundlicher Empfang. Erschöpfte Mieterinnen und Mieter, lange Jahre durch Mietpreissteigerungen und Wohnungsmängel in privatisierten Wohnungen gequält, bejubeln die Rückkäufe. Man kann sie verstehen. Aber dennoch sind die Rückkäufe weder gerecht noch mietenpolitisch wirksam. Eine kleine Gruppe wird massiv subventioniert zu Lasten aller anderen. Die Auswahl, welche Wohnungen gekauft werden, folgt parteipolitischem Kalkül und nicht sozialen Kriterien. Es wurde weder geprüft noch nachgewiesen, ob hier die 10.000 am stärksten drangsalierten Mieterparteien Berlins freigekauft wurden. Vielmehr versucht der Senat den Eindruck zu erwecke n, es würden aus Mitgefühl mit den betroffenen Mietern Fehler der Vergangenheit korrigiert. Das Mitgefühl des Senats wurde die ganzen 25 Jahre zuvor vermisst. Nicht allein der Umstand der Privatisierung war skandalös. Auch danach wurden die Mieter und Mieterinnen mit den neuen Eigentümern alleingelassen. Für die Durchsetzung ausstehender Reparaturen und Sanierungen gab es keinerlei Unterstützung. Der Mietenmarkt blieb weitgehend unreguliert, Mietspiegel und Mietpreisbremse faktisch wirkungslos.
Die Berliner Rückkäufe von 2019 erfolgten unter völlig intransparenten Bedingungen. Welche Berater beteiligt waren, welche Kriterien für die Preisfindung galten – alles geheim. Der Stadtgesellschaft wurde auch verwehrt, darüber mitzubestimmen, ob nicht andere Investitionen als dringender anzusehen wären. Die Bezahlung der Rückkäufe erfolgt über Schattenhaushalte der privatrechtlichen GmbHs und Aktiengesellschaften. Diese Kredite sind wegen ihrer Intransparenz zu kritisieren, aber auch, weil hohe Zinsen zu zahlen sind – allein der jüngste Gewobag-Schuldschein verursacht fast 300 Millionen Mehrkosten gegenüber regulären Landesanleihen.
Tatsächlich entstehen durch solche scheinemanzipatorischen Rückkäufe Privatisierungskreisläufe, bestehend aus Verkäufen, Rückkäufen und möglicherweise – nach einer Sanierung der Bestände auf Kosten der öffentlichen Hand – erneuten Verkäufen. Bei jeder Transaktion wird kräftig umverteilt: von Mieterinnen und Mietern und Steuerzahlenden hin zur Immobilienwirtschaft. Zurück bleiben heruntergewirtschaftete Wohnungsbestände und völlig überschuldete öffentliche Haushalte. Für die Mieterinnen und Mieter interessiert sich diese Politik nur zu einem Zeitpunkt: wenn diese den goldenen Handschlag für die Investoren legitimieren sollen. Die beteiligten Top-Leute aus Berliner Politik und Management der Wohnungsbaugesellschaften spazieren durch die Drehtüren der Beratergesellschaften und Immobilienfirmen. Finanzsenator Matthias Kollatz wechselte in sein derzeitiges Amt direkt von einem der weltgrößten Berater: von Pricewaterha useCoopers. In den Vorständen der Berliner Wohnungsbaugesellschaften findet man vormalige Top-Leute von Ernst & Young oder vom größten deutschen Immobilienkonzern, der Vonovia.
Carl Waßmuth ist Mitbegründer von Gemeingut in BürgerInnenhand und Mitglied im wissenschaftlichen Beirat von attac. Er ist Bauingenieur und dort Sachverständiger für Türme und Maste aus Stahl sowie für Infrastrukturen. Carl Waßmuth arbeitet seit 15 Jahren politisch und wissenschaftlich zu Privatisierungen, zuletzt zu den Plänen für eine weitreichende Schulprivatisierung in Berlin.
Anmerkungen:
Für die zur Verfügung gestellte Abbildung danken wir Joachim Römer: www.unterblicken.de.
1 Claßen, Gudrun/Zander, Christoph (2010): Handel mit Mietwohnungsportfolios in Deutschland. Umfang und Auswirkungen vor dem Hintergrund von Internationalisierung und Professionalisierung, in: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR): Informationen zur Raumentwicklung, Heft 5/6, S. 377–390. Die zugehörige Wohnfläche ist nicht genau bekannt, kann aber überschlägig geschätzt werden. Zum damaligen Zeitpunkt lag die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Deutschland bei 39,5 m². Damit hätte die verkaufte Fläche bei ca. 35,5 Millionen m² gelegen.
2 Solche aus dem Ausland unrühmlich bekannten Immobilien-Aktiengesellschaften spielten bis dahin in Deutschland keine nennenswerte Rolle. Nach: Werle, Hermann/ Maiworm, Joachim (2019): Den Aktionären verpflichtet – Immobilien-Aktiengesellschaften: Umverteilungsmaschinerie und neue Macht auf den Wohnungsmärkten, Berliner MieterGemeinschaft, Berlin.
3 Genauer: 5.894 Wohnungen und 70 Gewerbeeinheiten
4 Auch hier wurde die erworbene Wohnfläche nicht angegeben. In Reinickendorf lag 2016 die durchschnittliche Wohnfläche pro Person bei 38,5 m². Damit hätte die rückgekaufte Fläche für 10.000 MieterInnen bei ca. 38.500 m² gelegen, der Rückkaufpreis bei 2.390 Euro pro m².
5 Nach eigenen Angaben bauen die Berliner Wohnungsbaugesellschaften für 2.400 bis 2.500 Euro pro m² neu.
6 „Gewobag emittiert bislang größten Schuldschein eines Immobilienunternehmens“, online unter https://www.finanzen.at/nachrichten/anleihen/gewobag-emittiert-bislang-groessten-schuldschein-eines-immobilienunternehmens-1028504301
7 Das war damals hinsichtlich der Laufzeit für eine privatrechtliche Gesellschaft der bisherige Laufzeitrekord. https://www.dertreasurer.de/news/finanzen-bilanzen/gewobag-begibt-schuldschein-mit-30-jahren-laufzeit-55851/
8 Werner Rügemer (2019): Traumrendite für Investor – Der Berliner Senat kauft privatisierte Wohnungen teuer zurück, ver.di publik 06/2019
9 Barthel, Everwien, Probst (2019): Rekommunalisierung in Berlin-Altglienicke, Experten halten Kaufpreis für Kosmosviertel für unwirtschaftlich, RBB vom 13.3.2019
10 Barthel, Everwien, Probst 2019, a.a.O.
11 Davon 638 im Rahmen eines Vorkaufsrechts in sogenannten Milieuschutzgebieten zur Erhaltung der Sozialstruktur.
12 RBB (2019) https://www.rbb24.de/politik/beitrag/2019/02/berlin-kosmos-viertel-rueckkauf-kritik-kosten-bund-steuerzahler.html (Angebot nicht mehr online verfügbar)
13 RBB (2019): Staatsanwaltschaft ermittelt gegen Deutsche-Wohnen-Tochter, RBB vom 12.4.2019