Ein Instrumentenkasten für bezahlbare Mieten

Was für eine gerechte Wohnraumverteilung und gegen Mietpreisexplosionen hilft – und was nicht hilft oder schadet

Ein Beitrag von Carl Waßmuth, zuerst erschienen in der Zeitschrift Lunapark21 extra, Heft 20-21/2019 „Mietenexplosion vs. Daseinsvorsorge“. (Ein oder mehrere Exemplare der Zeitschrift können kostenlos per E-Mail bei GiB bestellt werden.)

Wohnraum als Ware zu behandeln hat dazu geführt, dass Wohnimmobilien inzwischen vielfach hochverzinste Kapitalanlagen sind. Mieterinnen und Mieter sind auf diesem Weg einer schnell steigenden finanziellen Belastung ausgesetzt. Schon liegt eine von vielen akzeptierte Miete bei einem Drittel des jeweiligen Nettoeinkommens. Damit fällt für das Wohnen zur Miete eine Art Steuer an, die aber nicht an den Staat, sondern an Kapitaleigentümer abzuführen ist. Und die Expansion des Immobilienkapitals ist noch nicht am Ende: Noch gibt es Menschen, die weniger als ein Drittel bezahlen. Dazu kommen Bestrebungen, die Mietschraube weiter anzudrehen. Zahlreiche Haushalte zahlen schon die Hälfte ihres Nettoeinkommens für das Wohnen. Wer zur Miete wohnt, ist eben verletzlich und abhängig – Obdachlosigkeit ist für die wenigsten eine akzeptable Alternative.¹ Begründet werden die hohen Mieten mit den notwendigen Investitionskosten, die den Vermietern entstehen. Tatsächlich ist der ganz überwiegende Bestand an Wohnungen in Deutschland schon lange abbezahlt. Weiterhin bestehende Grundschulden rühren aus hohen Zinslasten in der Vergangenheit, aus spekulativen Verkäufen sowie aus Luxusmodernisierungen. Tatsächlich speisen die Mietanteile oberhalb von 3,50 Euro pro Quadratmeter nur die Renditen der Eigentümer und der kreditgebenden Banken.

Mietenpolitik hat daher drei Aufgaben: Für Investitionen müssen andere Allokationsformen und Anreizsysteme etabliert werden, der sogenannte freie Wohnungsmarkt funktioniert nicht. Die Abschöpfung überhöhter Mieten muss zeitnah und effektiv unterbunden werden. Die Finanzierung von Investitionen bedarf der Umstellung von der Einzelfinanzierung (ein Haus, eine Investition, ein Kredit) hin zur Gemeinschaftsfinanzierung, z.B. über Steuern, Fonds oder, wie es die Europäische Bürgerinitiative zum Wohnen fordert, durch die zinsgünstigen Kredite der EZB.

Bauen

Neubau verursacht viele ökologische Probleme. So verursacht Bauen weltweit einen Ausstoß von CO₂ und CO₂-Äquivalenten in vergleichbarer Größenordnung wie der weltweite Autoverkehr. Der durch Bautätigkeit fortschreitende Flächenfraß führt zu einer Beschleunigung des Artensterbens. Sogenanntes Ökologisches Bauen kann Emissionen und Energieverbrauch bei guten Bedingungen um ein Drittel senken. Das bedeutet aber auch, dass zwei Drittel der Energie trotzdem aufgewendet werden. Damit bleibt Neubau erheblich klimaschädlicher als die Sanierung von Altbauten. Das ist nicht wirklich ökologisch. Wenn Deutschland seine Klimaschutzziele ernstnimmt, darf Neubau nur noch in wenigen, unumgänglichen Fällen zugelassen werden.

Dazu kommt: Neubau löst das Wohnungsproblem nicht. Heute leben 83,1 Millionen Menschen in Deutschland (Stand: Dezember 2018). Vor 20 Jahren, Ende 1999, waren es mit 82,1 Millionen nur eine Million weniger. Doch in der gleichen Zeit stieg die Zahl der Wohnungen von 35 auf 41 Millionen, 300.00 Wohnungen pro Jahr. In den zusätzlichen sechs Millionen Wohnungen ist Platz für 18 bis 20 Millionen Menschen. Der durch Neubau geschaffene zusätzliche Platz ist vollständig verpufft in einem höheren durchschnittlichen Wohnflächenverbrauch. Mehr als zwei Millionen Wohnungen oder 5 Prozent des Gesamtbestands stehen leer – bei einem Teil handelt es sich um Spekulationsobjekte.² Schlimmer noch: Neubau war eine der wichtigsten Triebkräfte in der Steigerung der Mietniveaus. Der Anteil von bezahlbarem Wohnraum, der in den vergangenen zehn Jahren durch Neubau entstand, lag im einstelligen Prozentbereich.

Umbauen

„2016 fehlten 11,6 Millionen Kleinwohnungen. Der Nachfragegruppe der Einpersonenhaushalte von insgesamt 16,8 Millionen Menschen stand im Jahr 2016 nur ein Angebot von 5,2 Millionen Ein- bis Zweizimmerwohnungen gegenüber.³ Der Mangel an kleinen Wohnungen vergrößert die Wohnungsnot. Wohnungen mit Flächen von weniger als 45 Quadratmeter machen lediglich 14 Prozent des bewohnten Wohnungsbestandes aus. Viele allein lebende Menschen wohnen nur deswegen in Wohnungen bis zu 75 Quadratmetern, weil sie keine kleinere bezahlbare Wohnung finden. Einpersonenhaushalte haben daher oft einen höheren Wohnflächenverbrauch und auch höhere Mietbelastungen als größere Haushalte. Über 11 Millionen Menschen, wohnen in größeren Wohnungen, weil kleine Wohnungen nicht verfügbar sind. Gelingt es, für sie durch Umbau von großen Wohnungen und durch das Schaffen von neuen Gemeinschaftswohnformen adäquate Wohnmöglichkeiten zu schaffen, könnte der Wohnflächenverbrauch dieser Gruppe auf den derzeitigen Mittelwert von 45 Quadratmeter pro Person sinken. Damit würden Wohnflächen für 3,8 Millionen Menschen frei.

Sanieren

Sanierungen können verschiedenen Anforderungen folgen: Menschen mit Mietwohnungen wünschen sich zumeist den Erhalt der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Vermieter sehen in Sanierungen die Möglichkeit, an geltenden Mietobergrenzen vorbei die Mieten zu erhöhen. Ob elf Prozent (bis 2018) oder nur acht Prozent Umlage (ab 2019) – es werden damit bisher die Interessen der Vermieter bedient. Hier hilft die Ersetzung der Umlage durch die kooperative Sanierungsvereinbarung. Darin können Mieterinnen und Mieter einer Mitfinanzierung bestimmter Teile einer Modernisierung zustimmen – wenn sie diese Vorteile wünschen und das Preis-Leistungsverhältnis für sie stimmt. Wenn sie darin unnötigen Luxus sehen, müssen sie aber der Mitfinanzierung nicht zustimmen. Verschlechterungen müssen sie wie bisher ohnehin nicht dulden. Sie sollten dabei auf öffentliche Unterstützung in Form von kostenloser Fach- und Rechtsberatung zurückgreifen können.

Die Gesellschaft stellt zudem Klimaschutzanforderungen an die Wohnungen, CO₂-Emissionen sollen in den kommenden 15 Jahren sukzessive auf Null gesenkt werden. Die aktuellen Regelungen zur energetischen Sanierung haben sich als untauglich erwiesen, ökologische Effekte sind mindestens unsicher, neben den Vermieterinteressen wird vor allem ein Teil der Baustoffindustrie gefördert (Polystyrol-Produzenten), die Kosten tragen weitgehend die Mieter. Hier bedarf es öffentlicher Kontrolle und auch öffentlicher Finanzierung.

Wesentliches Element zur Durchsetzung von baulichen Anforderungen seitens der Mietparteien sowie der Gesellschaft an Mietwohnungen sollte die Ersatzvornahme sein. Mieterinnen und Mieter haben Anspruch auf Mangelfreiheit, scheuen aber oft den Klageweg. Daher sollten sie ihre Forderungen an die öffentliche Hand abtreten können. Die öffentliche Hand setzt sie zusammen mit eigenen Forderungen durch oder nimmt sie ersatzweise selbst vor. Der für Ersatzvornahmen erforderliche Geldbetrag wird nach gerichtsfester Feststellung vom Staat vorgeschossen und als Last ins Grundbuch eingetragen. Die Rückzahlung erfolgt über die (Teil-)Pfändung der Miete. Dieses Verfahren kann und sollte auch ausgeweitet werden, um nachhaltige energetische Sanierungen und den Umbau zu mehr kleinen Wohnungen (bei Immobilienkonzernen mit mehreren hundert Wohnungen) durchzusetzen.

Kaufen

Wie im Beitrag „Rückkäufe in Berlin“ dargelegt, fallen derzeit bei Rückkäufen die exorbitant hohen Marktpreise an. In den Preisen enthalten sind erhoffte Mieteinnahmen für die nächsten 30 Jahre – inklusive angenommener Mietsteigerungen und abzüglich von als gering unterstellten Instandhaltungskosten. Wenn die öffentliche Hand also derzeit Häuser und Wohnungen kauft, so bezahlt sie die überteuerten Mieten quasi für 30 Jahre im Voraus. Das scheint kein sinnvolles Konzept zu sein.

Enteignen

Im Zuge von Enteignungen oder auch Vergesellschaftungen fallen Entschädigungen an. Bei denen, die ein entsprechendes Volksbegehren initiiert haben, besteht die Hoffnung, dass die zugehörigen Kosten unterhalb der Marktpreise liegen. Praktische Erfahrungen dazu gibt es nicht. Es war zu beobachten, dass der Aktienkurs der Gesellschaft Deutsche Wohnen im Zuge der bundesweit geführten Debatte teilweise deutlich unter Druck geriet. Auch die Umsetzung des Berliner Mietendeckels wurde von der Berliner Landesregierung vor dem Hintergrund der Enteignungsdebatte erheblich beschleunigt. Greifbare Erfolge im Sinne wiedergewonnener Wohnungsbestände sind aber auch im Idealfall noch zehn Jahre und mehr entfernt.

Leerstand vermindern

Wie erwähnt stehen in Deutschland rund 2 Millionen Wohnungen leer⁴. Leerstand oberhalb einer Quote von etwa drei Prozent (bundesweit ca. 1,2 Millionen Wohnungen, die für Umzüge und Fluktuation benötigt werden) ist unnötig und schädlich. Das sind 800.000 Wohnungen, in denen bis zu 1,5 Millionen Menschen Platz hätten. Zum Vergleich: 1,2 Millionen Menschen sind in Deutschland wohnungslos, davon 50.000 obdachlos. Sie alle hätten in den leerstehenden Wohnungen Platz. Zur Minimierung von Leerstand sollten die Regeln zur Zwangsbelegung für die zuständigen Ämter deutlich erleichtert werden. Ein falsch parkendes Auto kann innerhalb von Stunden abgeschleppt werden. Ein leerstehendes Haus oder eine leerstehende Wohnung sollte binnen Jahresfrist neu belegt werden.

Abriss verhindern

Viele Plattenbauten im Osten Deutschlands, z.B. am Rande Berlins, wurden „rückgebaut“, obwohl sie baulich noch intakt waren. Manches Haus ist vielleicht nicht schön. Aber Moden, auch Baumoden ändern sich, und Wohnraum und Klimaschutz sind zu wichtig, als dass wir zulassen dürften, dass intakte Häuser Geschmacksfragen zum Opfer fallen. Abrissanträgen sollte daher nur stattgegeben werden, wenn nachgewiesen ist, dass auf absehbare Zeit in der betreffenden Region keine Wohnraumnutzung oder öffentliche Nutzung mehr nachgefragt werden könnte. Zudem sollte dem gezielten Verfallen-Lassen effektiver entgegengewirkt werden. Immobilien, die unter einen baulich definierten Mindest-Erhaltungszustand abfallen, müssen entweder saniert oder können zugunsten der öffentlichen Wohnraumversorgung beschlagnahmt oder enteignet werden.

Sanierungskosten solidarisch verteilen

Es ist bisher üblich, dass Mieterinnen und Mieter einer Wohnung, die von einer Investition betroffen ist, diese Investition über einen (im Verhältnis zur Gebäudelebensdauer) relativ kurzen Zeitraum von 20 oder 30 Jahren inklusive der Kreditkosten zurückzahlen müssen. Mit der Kreditrückzahlung kommt der Eigentümer in den Genuss des über die Miete generierten Entschuldungsgewinns (siehe dazu auch den Beitrag von Rainer Neef in diesem Heft). Die Verknüpfung „eine Wohnung – eine Investition – eine Mietpartei“ gilt bei der Entwicklung anderer Infrastrukturen nicht. Wäre es so, dann müssten die Fahrgäste der Bahn-Neubaustrecke München – Berlin pro gefahrenen Kilometer ein Vielfaches dessen bezahlen, was Tickets auf anderen Strecken kosten. Eigentlich ist es aber die Aufgabe der Gemeinschaft aller Mieterinnen und Mieter (oder sogar: der gesamten Bevölkerung), notwendige Erweiterungen, erforderlichen Umbau und auch den Erhalt des Wo hnungsbestandes zu finanzieren. Dazu sollten angemessene Solidarkostenumlagen geschaffen werden.

Mieten deckeln, Wuchermieten absenken

Unter dem Schlagwort „Deckeln“ wird von der Berliner Landesregierung derzeit ein Bündel mietenpolitischer Maßnahmen diskutiert. Darunter findet sich das Einfrieren der aktuellen Mieten für fünf Jahre ebenso wie die Möglichkeit für Mietparteien, gerichtlich die Absenkung von Wuchermieten durchzusetzen. Inwieweit bei dieser Berliner Lösung die gleichzeitig geschaffenen Ausnahmen die beabsichtigten Wirkungen zu konterkarieren drohen, kann an dieser Stelle nicht abgeschätzt werden. Aber in jedem Fall begrenzt das Einfrieren der aktuellen Mieten den Anstieg zumindest für eine Zeit und ist damit wünschenswert. Die Möglichkeit, sogenannte Wuchermieten abzusenken, ist im Paket der entscheidende Schritt hin zu einer wieder bedarfs- und bestandsorientierten Mietenpolitik. Sofern die Ausnahmen nicht zu groß sind, sollten damit auch die Preise auf dem Immobilienmarkt deutlich fallen. Damit eröffnet sich für die öffentliche Hand die Möglichkeit, zu bezahlbaren Preisen Wohnungen zu erwerben.

Wohnraum als Altersvorsorge

Im Zuge der „Agenda 2010“ wurde die Altersversorgung in Deutschland liberalisiert, die umlagefinanzierte Rente wurde geschwächt, der Einstieg in kapitalbasierte Rentensysteme gefördert. „Ich-AGs“ und Angehörige freier Berufe waren oder wurden von der umlagefinanzierten Rente ausgeschlossen. In diesem Zuge haben einige (meist selbstgenutzte) Immobilien als Form von Altersversorgung erworben und bezahlen nach und nach die zugehörigen Kredite ab. Viele planen, in der Rente dann von den Mieteinnahmen zu leben. Diese Menschen befürchten nun, durch Maßnahmen zur Mietbegrenzung in Altersarmut zu geraten. Es wird daher vorgeschlagen, auf Wunsch die betreffenden Immobilien von der öffentlichen Rentenkasse zu übernehmen und im Gegenzug, eine dem Immobilienwert entsprechende Rente zu bezahlen. Auf diesem Weg wird die umlagefinanziert Rente wieder gestärkt und die Risiken für den Einzelnen durch die Verteilung auf viele Schultern minimiert. Zudem kann de r öffentliche Wohnungsbestand vergrößert werden.

Zweckentfremdung begrenzen

Die zunehmende Nutzung von Wohnraum für Tourismus beschleunigt und verschärft die Verknappung. Plattformen wie Airbnb entwickeln dabei eine besonders starke Dynamik. Was als harmloses und ökologisch wie sozial sinnvolle Form von Teilen begonnen hatte („Couchsurfing“), ist mittlerweile extrem kapitalgetrieben und bewirkt eine erhebliche Umwandlung von zumeist innerstädtischem Wohnraum in Ferienwohnungen und De-facto-Hotelzimmer. Durch gekonntes Versteckspiel von Airbnb und Co. wird bisher nur ein Teil dieser Umwandlungen statistisch, steuerlich und ordnungsrechtlich erfasst. Hier ist neben Zweckentfremdungsverboten und scharfen Erfassungsregeln vor allem eine effektive Verwaltung erforderlich.

Landflucht entgegenwirken

Menschen ziehen aus dünn besiedelten Regionen in die Stadt. Für die freistehenden Wohnungen auf dem Land finden sich keine neuen Mietparteien. Die im Zuge der Abwanderung zurückgelassen Städte und Dörfer müssen ihre Infrastrukturkosten auf immer weniger Köpfe umlegen, es entsteht ein sich selbst verstärkender Effekt. In den Städten entsteht Druck, für den Zuzug neu zu bauen. Landflucht ist jedoch kein Naturgesetz, sie wird induziert durch die – gegebenenfalls fehlende – Infrastruktur, Wirtschafts- und Sozialpolitik für den ländlichen Raum und verstärkt durch eine planlose Neubaupolitik der Städte. Dieser Umbau der innerdeutschen Siedlungsstruktur muss als schädlich erkannt, der Trend umgekehrt werden. Städte sollten aufhören, für Zuzug zu werben. Ländlicher Leerstand sollte dazu genutzt werden, Zuzug zu fördern.

Günstig vermieten

Öffentliche Wohnungsbaugesellschaften sind bisher nicht per se die besseren Vermieter. Die Berliner Mietergemeinschaft schreibt dazu: „Vier der sechs landeseigenen [Berliner Wohnungsbau-] Gesellschaften hatten bis 2014 in ähnlicher Weise die Mieten angezogen, verhielten sich also wie ganz normale gewinnorientierte Marktakteure“⁵.

Hier ist die Rechtsform ein Problem: Formell privatisierte Wohnungsbaugesellschaften haben sich als schwer steuerbar erwiesen. Sie sollten ins öffentliche Recht überführt und entschuldet werden. Das erhöht auch die Transparenz, GmbHs unterliegen zumeist nicht den Informationsfreiheitsgesetzen, ihre Kredite bilden Schattenhaushalte und erfordern hohe Zinszahlungen. Gelingt es, die Wohnungsbaugesellschaften zurück unter öffentliche Kontrolle und Steuerung zu bringen, kann auch Einfluss auf die Mieten- und Investitionspolitik genommen werden. Die Mieten sollten durchgängig bezahlbar sein. Die Bestände sollten nicht auf Luxusstandards aufgerüstet, sondern gebrauchswerterhaltend instandgehalten werden. Ein Teil der Bestände sollte zu kleinen Wohnungen und Wohnraum für gemeinschaftliches Wohnen umgebaut werden.

Wohnflächenverbrauch reduzieren

Es ist in Deutschland schon lange genügend Wohnraum für alle da, er muss nur endlich gerecht verteilt werden. Viele Menschen möchten sich räumlich verkleinern oder mit anderen zusammenziehen, finden aber keine preiswerte Wohnung. Dabei zeigen viele Genossenschaften schon lange, wie Wohnungstausch geht: Mit zentraler organisatorischer Unterstützung und einem minimalen Leerstand von ca. drei Prozent können auch Ringtausche organisiert werden. Das kann zusätzlich durch finanzielle Anreize gefördert werden. Voraussetzung für die Förderung sollte sein, dass durch jeden Umzug der Wohnflächenverbrauch reduziert wird. Entfällt durch Mietendeckel oder Mietobergrenzen die Gefahr, nach dem Umzug teurer mieten zu müssen, kann durch Wohnungstausche Platz für viele tausend Menschen gemacht werden – für wenig Geld und ganz ohne Neubau.

Wohnraum sozialen Zwecken widmen

Der soziale Wohnungsbau in Deutschland ist seit langem immer nur zeitlich befristet. Es entstehen weder dauerhafte Sozialbindungen noch dauerhaft mietpreisgebundene Bestände. Damit ist das deutsche Modell im europäischen Vergleich eine unrühmliche Ausnahme. Was Deutschland fehlt, ist eine zeitlich unbegrenzte Widmung des (geförderten) Wohnraums für soziale Zwecke. Ohne eine solche Sozialbindung geht die Förderung immer wieder verloren. Sinnvollerweise wird die Bindung ins Grundbuch eingetragen, so dass sie auch bei Eigentümerwechseln sicher erhalten bleibt.

Anmerkungen:
Für die zur Verfügung gestellte Abbildung danken wir Joachim Römer: www.unterblicken.de.

1 Der Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung ist ähnlich teuer und bleibt für die meisten Mieterinnen und Mieter unerschwinglich. Wer es sich doch leisten kann, nimmt eine jahrzehntelange – teilweise lebenslange – Verschuldung in Kauf, immer unter dem Damoklesschwert der Überschuldung.

2 Nach einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) standen bereits Ende 2017 2,14 Millionen leer, was damals 5,2 Prozent des gesamten Wohnungsbestands entsprach. Siehe: https://www.n-tv.de/wirtschaft/Millionen-Wohnungen-stehen-leer-article21176302.html Zum Thema grundsätzlich siehe insbesondere den Beitrag von Daniel Fuhrhop in diesem Heft und derselbe, (2015) Verbietet das Bauen!, oekom Verlag, München sowie den Blog des Autors http://www.verbietet-das-bauen.de/

3 Lebuhn, Holm, Junker, Neitzel (2017): Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten. Hans-Böckler-Stiftung, Bericht aus dem Forschungsprojekt „Sozialer Wohnversorgungsbedarf“, online unter https://www.boeckler.de/pdf_fof/99313.pdf

4 Siehe Anmerkung 2 und: Ralph Henger, Michael Voigtländer (2019): Wohnungsleerstand in Deutschland und seinen Kreisen, IW-report 23/2019, online unter https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Report/PDF/2019/IW-Report_2019_Wohnungsleerstand.pdf

5 Werle, Hermann/ Maiworm, Joachim (2019): Den Aktionären verpflichtet – Immobilien-Aktiengesellschaften: Umverteilungsmaschinerie und neue Macht auf den Wohnungsmärkten, Berliner MieterGemeinschaft, Berlin.